そんな疑問にお答えします。
持ち家と賃貸どちらがお得なのかというのは永遠のテーマかと思います。
住居費は生涯で最もお金のかかる支出なので、良く考えないと100万円単位の損を簡単にしてしまいます。
そこで当記事では、持ち家と賃貸の一般的に挙げられているメリット・デメリットを挙げて、持ち家を買うべきなのかFIREを目指す者の観点で検討していきたいと思います。
目次
持ち家のメリット・デメリット
まず持ち家のメリットとデメリットを紹介したいと思います。
持ち家のメリット
- 家賃を払わずに済む
- 自由にリフォームすることができる
- 住宅ローン控除が受けられる
- 賃貸よりもグレードの高い物件に住める
- 住宅ローンの返済が終われば自分のものになる
- 団体信用生命保険に加入するので、万が一の時に家族に資産を残せる
持ち家の最大のメリットはやはり「自分のものになる」ということに尽きるかと思います。
自分のものになるので、他人を家賃に払う必要はありませんし、家のリフォームも自由に行うことができます。
また、月々の支払い額で考えると、賃貸よりもグレードの高い家に住むことができる場合が多いかと思います。
また、家を買うときは住宅ローンを組む場合がほとんどですが、住宅ローン控除によって入居から10年間（13年間）は所得税と住民税の一部が減税されます
住宅ローンを組む場合は団体信用生命保険に加入する必要があるため、契約者の身に万が一のことがあれば、住宅ローンの支払いが免除されるため、家族に家という資産を残すことができるので、他の生命保険の代わりになります。
持ち家のデメリット
- 簡単に引越しができない
- 住宅ローンを組む必要がある
- 固定資産税や修繕費などを払う必要がある
- 災害リスクがある
持ち家のデメリットは、「生活に自由度がなくなる」という点です。
一度買ってしまえば、簡単には売ることができないため、会社で転勤を命じられたり、近隣住民とのトラブルが発生しても賃貸のように簡単に引越すことができません。
また、住宅ローンを組む必要があるため、家の価格以外の利子についても支払う必要があります。
住宅ローンの支払いが終われば住宅費の負担は軽くなりますが、持ち家には固定資産税がかかりますし、マンションであれば修繕積立金や駐車場代は残り、持ち家でも自分で修繕費用を積み立てておく必要があります。
最大のリスクとして、地震や台風などの災害リスクがあります。
日本は災害大国なので、これらのリスクは常につきまとってきます。
賃貸のメリット・デメリット
続いて賃貸のメリット・デメリットを紹介します。
賃貸のメリット
- 気軽に住み替え出来る
- 固定資産税や修繕費を支払う必要がない
- 住宅ローンを組む必要がない
賃貸の最大のメリットは「身軽さ」です。
持ち家の場合は気軽に引越すことができませんが、賃貸の場合は気軽に引越すことができます。
住居の固定資産税は物件のオーナーが支払っていますし、修繕費を負担する必要もないため、入居時の費用を除けば家賃以外の余計な出費がありません。
また、住宅ローンを組む必要がないため、負債を抱える必要もありません。
賃貸のデメリット
- 家賃を払い続ける必要がある
- リフォームができない
賃貸のデメリットは「自分の物にならない」という1点に限られるかと思います。
自分のものではないので、家賃は払い続ける必要がありますし、壁に穴を開けたり、リフォームしたりといったこともできません。
「年を取ると賃貸を借りられなくなる」という話も聞きますが、今後もどんどん高齢化が進んでいるので、空き家も増えていきます。
そうすると、むしろ高齢者に貸さないと賃貸業が立ち行かなくなってしまうので、これからはそのような心配はなくなっていくかと思われます。
持ち家を買うべきか？
一般的に挙げられている持ち家と賃貸のメリット・デメリットを紹介しましたので、FIREを目指す者としての僕の考えを交えて、持ち家を買うべきかどうかを検討していきます。
ここではその根拠を説明していきます。
資産ポートフォリオの大半が不動産に偏ってしまう
投資をする場合に限らず、資産を保持する際は、1つの資産クラスに偏るのではなく、複数の資産クラスに分散することが理想的です。
しかし、持ち家を購入するということは、資産ポートフォリオの大半が不動産と住宅ローンに偏ってしまうことになります。
そうなると、自分の金融資産価値は国内の不動産市況と運命共同体になります。これは資産運用の理論的に見れば、リスクが非常に高い状態になります。
仕事や近隣住民とのトラブルなどで引越しを余儀なくされたり、災害に合うリスクがある以上、自分が住むのだから投資かどうかなんて関係ないと考えるのではなく、持ち家を買うことは投資を行うことなんだという意識を持つことが大切です。
また、住宅ローンは時間をかけて返すほど金利の部分が多くなってしまうため、なるべく早く返済することが望ましいです。
住宅ローンの金利が2%だとすると、早く返すということは、ノーリスクで金利2%で金融商品を運用しているのと同じとも言えます。
そのために、なるべく頭金を多く入れて、繰上げ返済を行っていくことになります。
住宅ローンの支払いの他に貯金もしていく必要があるので、株などの別の投資に手を出す余剰資金がなくなり、持ち家以外の資産運用を行うことが難しくなります。
住宅ローンを払い続けられる保証はどこにもない
この記事を書いている現在は低金利の時代なので、毎月家賃と同じかそれ以下の支払いでローンを組むことができます。
そのため、分不相応なローンでも比較的簡単に組むことができてしまい、かなりリスクが高いです。
今はローンを支払えるからといって、これからもずっと払い続けられるかというと、最近のコロナ情勢を見ればそのような保証はどこにもないことはわかるかと思います。
低金利の時代、住宅ローン減税と合わせて住宅ローンをうまく活用することで資産を増やすこともできるかと思いますが、住宅ローンを払えなくなるリスクは常につきまとうことを覚えておきましょう。
ライフスタイルを変えることが難しくなる
賃貸なら子供が生まれたり、成人になって巣立ったりといった家族構成の変化に合わせて住居を住み替えることができます。
一方で、持ち家の場合は気軽に住み替えたりすることが難しいので、予定外の子供が出来てしまって子供部屋が足りなくなったり、子供が成人になって巣立っていって部屋が余ってしまったりすることがあります。
また、仕事で転勤が決まった場合、賃貸であれば家族で転勤先の地域に引越すことも出来ますが、持ち家の場合はそれも難しく、場合によっては単身赴任や転職を余儀なくされることもあります。
コロナ渦でリモートワークが浸透してきているとはいえ、転職する場合も持ち家から通勤可能な場所に限定される場合が多いかと思います。
物件選びに自信がなければ賃貸が無難
これまで挙げたように、持ち家は資産運用の観点で見るとリスクが大きく、ライフスタイルを変えることも難しくなるため、
という結果になります。
ただし、持ち家が絶対損かというと必ずしもそうだとは言い切れません。
上でもお話しした通り、持ち家を買うということは自分自身に物件を賃貸して不動産投資を行うことと同じです。
不動産として投資する価値がある家を買うことで、賃貸に住み続けるよりもお得にすることができます。
世の中には相場より格安な物件が必ずあるので、そういった家を買うことができれば、いざというときに売却もしやすいですし、売却益で別の物件に住み替えることもできます。
したがって、
というのが僕の考えた最終的な結論になります。
もっとも、持ち家に対する考え方は人それぞれなので、一概にどちらが正解というのは難しいのが「永遠のテーマ」たる所以だと思います。
この記事があなたが持ち家か賃貸を決める際の役に立てれば幸いです。
